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Quelques faits et données issus de la note d'analyse « L'évolution des prix du logement en France sur 25 ans  », publiée par le Centre d'analyse stratégique en avril 2011.

Entre 1984 et 2008, le nombre de logements a augmenté (voir graphique ci-dessous) ; cela est principalement au fait de la diminution de la taille des ménages, On trouvait en effet en 1975 2,9 personnes par ménage, contre 2,3 en 2005. L'évolution des pratiques de cohabitation, l'augmentation des séparations et le vieillissement de la population jouent également un rôle dans l'augmentation des logements.

Le vieillissement de la population devrait d'ailleurs également affecter les prix du logement, car les ménages âgés sont moins mobiles que les autres, pour des raisons affectives mais également pour éviter des coûts de transaction trop élevés.

C'est aussi la qualité moyenne des logements qui s'élèverait, principalement concernant la taille des logements. La surface moyenne par personne est ainsi passée de 22,7 à 40,4 m² en 35 ans, augmentation bénéficiant tant aux propriétaires (+ 77 %) qu’aux locataires (+ 63 %). Idem pour les locataire d'un logement loué vide : entre 1970 et 2006, le nombre de mètres carrés par personne est passé, pour ces derniers, de 19,6 à 31,9.

Néanmoins, le facteur âge joue ici aussi, car entre 1988 et 2006, les ménages dont la personne de référence a plus de 65 ans ont connu une majoration de 22 % de leur surface par personne contre seulement 13 % pour les 25-44 ans.

Concernant les prix du logement : 

Les prix des terrains en France sont déterminés par leur localisation à différentes échelles spatiales : position de l’aire urbaine au sein de la hiérarchie des villes, localisation du terrain au sein de l’aire urbaine, et enfin un niveau micro-géographique, les terrains les plus chers se situant dans les zones les plus denses. Le phénomène de gentrification est également toujours à l'oeuvre.

Notons une différence entre l'augmentation des prix à l'achat et des loyers durant les dix dernières années : en effet, l’augmentation des loyers, même si elle a davantage pesé sur les plus modestes, est restée beaucoup plus modérée que celle des prix à l’achat (le coût de la construction a lui crû plus vite encore que le niveau des prix durant les années 2000).

Enfin, la part de revenu que les locataires consacrent à leurs dépenses de logement a également sensiblement augmenté. Ainsi, entre 1988 et 2006, le taux d’effort brut des ménages locataires est passé de 21 % à 27 % tandis que leur taux d’effort net passait de 18 % à 22 % (augmentation particulièrement entre 1988 et 1996)

Pour plus de précisions et voir la note d'analyse dans son intégralité, le rapport est disponible ici.